Un héritier peut vendre une maison, un appartement ou un terrain reçu en héritage, mais pas tout de suite : il faut d’abord que le notaire ait établi l’attestation de propriété immobilière, publiée au service de la publicité foncière, et que les autres héritiers soient d’accord si le bien est en indivision. La vente peut ensuite donner lieu à un impôt sur la plus-value, calculé à partir de la valeur retenue lors de la succession. Cet impôt est parfois nul : résidence principale, détention très longue, vente au prix déclaré.
Cette page suit l’ordre des étapes : conditions préalables, calcul de la plus-value et exonérations, diagnostics, frais, déroulement de la vente, puis les cas particuliers (plusieurs héritiers, bien occupé). Elle donne des repères généraux, tirés de pages officielles, et ne remplace pas l’avis du notaire sur votre situation.
À retenir
- Sans attestation de propriété immobilière établie par le notaire et publiée, la vente ne peut pas être enregistrée.
- Pour la plus-value, le prix d’acquisition d’un bien hérité est la valeur retenue pour calculer les droits de succession.
- Une vente au prix déclaré dans la succession ne dégage en principe aucune plus-value, mais la base de calcul reste à vérifier avec le notaire.
- La résidence principale est exonérée ; au-delà de 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît, et au-delà de 30 ans les prélèvements sociaux aussi.
- Le notaire calcule et verse l’impôt sur la plus-value lors de la vente.
- Le vendeur fournit le dossier de diagnostic technique ; les frais d’acte de vente pèsent en principe sur l’acheteur.
Ce qu’il faut avoir réglé avant de mettre le bien en vente
Vendre un bien hérité suppose que les héritiers soient devenus propriétaires aux yeux du fichier immobilier. Plusieurs points sont à vérifier avant de contacter un agent ou un acheteur.
L’attestation de propriété immobilière
Lors d’une succession, le notaire établit une attestation de mutation immobilière, aussi appelée attestation de propriété. Elle constate le transfert du bien du défunt vers les héritiers, puis elle est publiée au service de la publicité foncière [1]. Notaires de France indique que, sans cette formalité, la vente ne pourra pas être enregistrée [1]. Le notaire est donc l’interlocuteur de départ : voir notaire et succession pour son rôle et ses frais.
La déclaration de succession et la qualité d’héritier
La déclaration de succession est en principe déposée dans les 6 mois suivant le décès pour un décès en France métropolitaine ; les délais et les cas particuliers sont détaillés dans la déclaration de succession. C’est la valeur du bien indiquée dans cette déclaration qui servira ensuite de point de départ pour la plus-value. Pour prouver la qualité d’héritier, voir prouver sa qualité d’héritier.
L’acceptation de la succession
Vendre un bien de la succession est un acte d’héritier. Service-Public cite la vente d’un objet de la succession parmi les gestes qui peuvent valoir acceptation tacite : cette conséquence est expliquée dans vider le logement d’un défunt. Un héritier qui hésite encore peut consulter renoncer à une succession avant tout acte de vente.
Checklist avant la mise en vente
- La succession est ouverte chez un notaire, qui connaît la liste des héritiers.
- L’attestation de propriété immobilière est établie et publiée.
- La déclaration de succession est déposée ou en cours, avec la valeur du bien.
- Les héritiers sont d’accord sur le principe de la vente, ou la règle applicable à l’indivision est identifiée.
- La situation du logement est connue : libre, occupé par un locataire, ou habité par le conjoint survivant.
- Le notaire a été interrogé sur la plus-value éventuelle avant de fixer le prix.
La plus-value : comment elle se calcule sur un bien hérité
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, avec des ajustements. Pour un bien hérité, il n’y a pas de prix d’achat : Service-Public indique que le prix d’acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession [2].
Valeur retenue, frais et date de départ
Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que, pour une acquisition à titre gratuit, les frais sont retenus pour leur montant réel, sur justification : frais d’acte et de déclaration, honoraires du notaire, publicité foncière et droits de succession payés. Les droits ne sont retenus qu’à proportion de la part du bien dans l’actif de la succession. Le forfait de 7,5 % prévu pour les achats ne s’applique pas à un bien reçu par succession [3].
Pour la durée de détention, le BOFiP retient la date d’ouverture de la succession pour les transmissions par décès, donc la date du décès [4]. Pour une indivision successorale, la date d’entrée dans l’indivision est aussi celle du décès [4].
| Élément du calcul | Ce qui est retenu pour un bien hérité | Source |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | Valeur retenue pour calculer les droits de succession | [2] |
| Frais d’acquisition | Frais réels justifiés, droits de succession au prorata du bien | [3] |
| Point de départ de la détention | Date d’ouverture de la succession (date du décès) | [4] |
| Prix de cession | Prix de vente figurant dans l’acte | [2] |
Un exemple de lecture, sans chiffres inventés
Si le bien a été déclaré à une certaine valeur dans la succession et se vend exactement à ce prix, la différence est nulle avant frais. Si le prix de vente est supérieur, l’écart est la base de la plus-value, diminuée des frais réels retenus et, selon la durée de détention, des abattements. À l’inverse, la valeur déclarée trop basse à la succession augmente la plus-value à la revente : c’est un point à discuter avec le notaire avant la déclaration. La Chambre des notaires de Paris le rappelle dans un article ancien (mis à jour en 2016), à lire comme un éclairage et non comme une règle chiffrée [5].
Exonérations et abattements : ce que disent les pages officielles
Service-Public (page vérifiée le 15/04/2026) distingue des exonérations et des abattements pour durée de détention [2].
Les principales exonérations
- Résidence principale : la vente est exonérée, y compris les dépendances comme une cave ou un garage, si le bien est la résidence principale du vendeur au moment de la vente.
- Détention longue : exonération d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans, exonération des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
- Prix de vente de 15 000 € ou moins : exonération.
- Remploi dans une résidence principale : exonération possible si le prix sert à acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans, sous conditions (notamment ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans avant la vente) ; elle ne joue qu’une fois.
- Situations personnelles : retraités, titulaires d’une carte mobilité inclusion, personnes en Ehpad ou en établissement pour personnes handicapées, sous plafonds de revenus. Les plafonds évoluent chaque année : ils ne sont pas repris ici.
D’autres cas existent (non-résidents, ventes à certains organismes, abattements exceptionnels pour les promesses de vente de 2024 à 2027 dans certaines zones). Pour savoir si l’un d’eux concerne votre bien, la page de Service-Public et le notaire restent la référence [2].
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Service-Public donne deux exemples. Pour 10 ans de détention et une plus-value de 10 000 €, l’abattement est de 30 % pour l’impôt sur le revenu (base de 7 000 €) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (base de 9 175 €). Pour 25 ans de détention, l’impôt sur le revenu est nul et l’abattement atteint 55 % pour les prélèvements sociaux [2].
Taux et surtaxe
Le taux de l’impôt sur le revenu est de 19 % de la plus-value imposable, et celui des prélèvements sociaux de 17,2 % [2]. Une surtaxe s’applique quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €, à des taux de 2 % à 6 % selon le montant ; elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir [2]. Ces règles étant modifiées de temps à autre, la page de Service-Public (ou le BOFiP) fait foi à la date de la vente.
Les diagnostics et les documents du vendeur
Le vendeur réunit les diagnostics dans un dossier de diagnostic technique (DDT), à joindre à la promesse de vente ou à l’acte de vente [6]. Selon Service-Public (page vérifiée le 07/03/2025), la liste dépend du bien :
| Diagnostic | Pour une maison | Pour un appartement |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Si la surface de plancher est d’au moins 50 m² | Dans tous les cas |
| Audit énergétique | Si le DPE est classé E, F ou G | Non mentionné |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Idem |
| Plomb (Crep) | Construction avant le 1er janvier 1949 | Idem |
| Électricité et gaz | Installation de plus de 15 ans | Idem |
| État des risques | Zone à risques | Idem |
D’autres diagnostics dépendent du lieu (termites, assainissement, bruit). Les promesses doivent aussi indiquer l’éventuel risque de mérule dans les zones concernées, et la surface privative pour un lot de copropriété [6]. Les diagnostics ont une durée de validité, vérifiée à la date de la promesse (par exemple 6 mois pour les termites et l’état des risques, 10 ans pour le DPE) [7]. Pour un bien resté fermé depuis le décès, mieux vaut les commander dès que la décision de vendre est prise.
Frais et coûts à prévoir
Les « frais de notaire » d’une vente sont en principe payés par l’acheteur, sauf accord particulier [8]. Pour l’héritier-vendeur, d’autres coûts existent, à demander au notaire avant de fixer le prix :
| Poste | Qui paie | Remarque |
|---|---|---|
| Attestation de propriété immobilière | Succession | Barème proportionnel à la valeur du bien, voir notaire et succession |
| Droits de succession éventuels | Héritiers | Voir la déclaration de succession |
| Diagnostics | Vendeur | Dossier à joindre à la promesse |
| Impôt sur la plus-value | Vendeur | Calculé et versé par le notaire lors de la vente [2] |
| Frais d’acte de vente | Acheteur en principe | Droits de mutation et émoluments [8] |
Les étapes de la vente
- Faire établir l’attestation de propriété immobilière par le notaire de la succession, puis attendre sa publication.
- Se mettre d’accord entre héritiers, par écrit, sur la vente, le prix minimal et la personne qui représente les autres.
- Faire estimer le bien et confirmer auprès du notaire l’impact fiscal d’un prix supérieur à la valeur déclarée.
- Réunir le dossier de diagnostic technique et les documents du bien.
- Signer une promesse de vente : promesse unilatérale ou compromis.
- Laisser courir le délai de rétractation de l’acheteur et la réalisation des conditions suspensives.
- Signer l’acte authentique chez le notaire, qui calcule et verse l’éventuelle plus-value.
- Déclarer la plus-value indiquée par le notaire dans la déclaration de revenus de l’année suivante.
Promesse, délais et rétractation
Selon Service-Public (page vérifiée le 10/04/2026), la promesse de vente est soit unilatérale, soit un compromis ; l’acheteur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter [7]. Aucune durée standard n’est fixée jusqu’à l’acte : les parties choisissent les dates, et une condition d’obtention de prêt doit laisser au moins un mois [7]. Le dépôt de garantie d’un compromis est en général de 10 % du prix, gardé chez le notaire [7]. Le délai total dépend donc du dossier, du notaire et de l’acheteur.
Cas particuliers : indivision, locataire, conjoint
Plusieurs héritiers
Pour un bien en indivision, la vente exige en principe l’accord de tous les indivisaires, avec des exceptions qui passent par le juge, notamment la demande de vente par des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits [9]. Un héritier peut aussi vendre sa part, mais les autres disposent d’un mois pour la reprendre aux mêmes conditions [9]. Le détail est dans indivision après un décès.
Un bien loué
Si le défunt louait le bien, le sort du bail et les droits du locataire dépendent des clauses et de la loi : ils sont présentés dans logement et location après un décès. Mieux vaut régler ce point avec le notaire avant de lancer les visites.
Un conjoint survivant dans le logement
Le conjoint marié peut disposer d’un droit temporaire d’un an dans le logement, puis demander un droit d’habitation viager dans l’année du décès. Ces droits limitent la vente tant qu’ils s’appliquent ; ils sont détaillés dans droits du conjoint survivant.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un bien hérité avant la fin de la succession ?
Il faut au moins que l’attestation de propriété immobilière soit établie et publiée, faute de quoi la vente ne peut pas être enregistrée [1]. Si le bien est en indivision, l’accord de tous les héritiers reste en principe nécessaire. Le notaire de la succession indique le calendrier réaliste.
Doit-on payer des impôts en vendant une maison héritée ?
Pas toujours. La vente de la résidence principale est exonérée, et il n’y a pas de plus-value si le prix égale la valeur retenue dans la succession, avant frais. Au-delà, l’impôt de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent à la plus-value imposable, après abattements pour durée de détention [2].
Quelle valeur retenir pour calculer la plus-value ?
C’est la valeur retenue pour calculer les droits de succession, à laquelle s’ajoutent les frais réels justifiés [2] [3]. La durée de détention court à partir du décès [4].
Qui paie les frais de notaire quand on vend ?
En principe l’acheteur, sauf accord particulier [8]. Le vendeur supporte en revanche l’impôt sur la plus-value et fournit les diagnostics [2] [6].
Combien de temps faut-il pour vendre un bien hérité ?
Aucun délai standard n’est fixé : il dépend de l’attestation de propriété, de l’accord des héritiers, des diagnostics et de l’acheteur. Après la promesse, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter et les conditions suspensives fixent la suite [7].
Que faire ensuite ?
- La succession : héritiers, options et étapes
- Notaire et succession : quand est-il obligatoire ?
- Déclaration de succession
- Indivision après un décès : vendre ou partager un bien hérité
- Logement et location après un décès
- Droits du conjoint survivant
Sources
- Notaires de France — Je souhaite vendre un bien immobilier dont j’ai hérité récemment : l’attestation de propriété est-elle obligatoire ? — https://www.notaires.fr/fr/faq/je-souhaite-vendre-un-bien-immobilier-dont-jai-herite-recemment-un-agent-immobilier-ma-parle-dune-attestation-de-propriete-etablie-par-le-notaire-est-ce-un-document-obligatoire — consulté le 23/10/2026.
- Service-Public — Plus-value immobilière : calcul et impôt (page vérifiée le 15/04/2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864 — consulté le 23/10/2026.
- BOFiP-Impôts — BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, majoration du prix d’acquisition (publié le 20/12/2013) — https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220 — consulté le 23/10/2026.
- BOFiP-Impôts — BOI-RFPI-PVI-20-20, détermination de la plus-value imposable (publié le 18/07/2023) — https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718 — consulté le 23/10/2026.
- Chambre des notaires de Paris — Plus-value immobilière : bien reçu par donation ou succession (mis à jour le 14/10/2016) — https://paris.notaires.fr/fr/actualites/plus-value-immobiliere-bien-recu-par-donation-ou-succession — consulté le 23/10/2026.
- Service-Public — Vente d’un logement : diagnostics immobiliers à fournir (page vérifiée le 07/03/2025) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10798 — consulté le 23/10/2026.
- Service-Public — Promesse de vente d’un logement existant : validité des diagnostics, rétractation, conditions suspensives, dépôt de garantie (page vérifiée le 10/04/2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2965 — consulté le 23/10/2026.
- Notaires de France — Droits de mutation, frais d’acte de vente ou « frais de notaire » — https://www.notaires.fr/fr/droits-de-mutation-frais-d%E2%80%99acte-de-vente-ou-%C2%AB-frais-de-notaire-%C2%BB — consulté le 23/10/2026.
- Service-Public — Succession : indivision entre les héritiers (page vérifiée le 16/04/2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1296 — consulté le 23/10/2026.