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Après un décès

Indivision après un décès : vendre ou partager un bien hérité

Mis à jour le · Sources vérifiées le

Quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble une maison ou un appartement, le bien leur appartient à tous, sans être divisé : c’est l’indivision. Elle dure jusqu’au partage de la succession. Pendant ce temps, les décisions importantes se prennent à plusieurs : l’accord de tous est en principe nécessaire pour vendre, une majorité des deux tiers des droits suffit pour la gestion courante, et chacun peut agir seul pour protéger le bien. Nul n’est tenu de rester en indivision : un héritier peut en sortir, sauf jugement ou convention contraire [1].

Cette page explique les règles de décision, le partage des charges, les façons de vendre ou de se répartir le bien, la marche à suivre quand un héritier bloque, la convention d’indivision et le droit de priorité des autres héritiers. Elle donne des repères généraux et ne remplace pas l’avis d’un notaire sur votre situation. Les règles évoluent : une loi d’avril 2026 a modifié certains points, signalés plus bas.

À retenir

  • Avec plusieurs héritiers, le logement du défunt est en indivision jusqu’au partage de la succession.
  • Vendre le bien exige en principe l’accord de tous les indivisaires, avec des exceptions qui passent par le juge.
  • La gestion courante (un bail, par exemple) se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis.
  • Chaque indivisaire peut faire seul les travaux de conservation du bien.
  • Sauf jugement ou convention contraire, un héritier peut sortir de l’indivision à tout moment.
  • Pour partager à l’amiable une succession comprenant un bien immobilier, un notaire est obligatoire.

Qu’est-ce que l’indivision successorale ?

Après un décès avec plusieurs héritiers, les biens de la succession appartiennent à l’ensemble des héritiers jusqu’au partage. Chacun détient une quote-part, c’est-à-dire une fraction du bien, et supporte les bénéfices et les pertes au prorata de ses droits [1]. Les héritiers sont alors appelés « indivisaires ».

L’indivision naît donc d’elle-même dès qu’il y a plusieurs héritiers : aucune formalité n’est nécessaire pour la créer. Elle prend fin avec le partage, qui attribue à chacun des biens ou des sommes correspondant à ses droits. Le partage a un effet rétroactif : l’héritier à qui un bien est attribué est réputé propriétaire depuis le décès [1].

Pour savoir qui est héritier et dans quelle proportion, voir la succession : héritiers, options et étapes. La qualité d’héritier se prouve par un document précis, décrit dans prouver sa qualité d’héritier.

Qui décide quoi : unanimité, deux tiers ou décision seul

Les règles dépendent de l’importance de l’acte. Service-Public les résume ainsi [1] :

Type d’acte Qui décide Exemple
Conservation du bien Un indivisaire seul, même sans urgence Travaux pour éviter que le bien se dégrade
Gestion courante Majorité des deux tiers des droits indivis Conclure ou renouveler un bail d’habitation
Vente de meubles indivis pour payer dettes et charges Majorité des deux tiers des droits indivis Vendre des meubles de la maison
Actes les plus importants Unanimité, avec des exceptions Vente ou donation d’un bien immobilier

Une décision prise aux deux tiers doit être communiquée aux autres indivisaires, sinon elle ne leur est pas opposable [1].

Deux tiers des droits, pas des personnes

La majorité se calcule sur les droits détenus, et non sur le nombre d’héritiers. Service-Public donne deux exemples : avec quatre héritiers à parts égales, il faut l’accord de trois d’entre eux ; si l’un détient 50 % des droits, l’accord d’un seul des trois autres suffit pour atteindre les deux tiers [1].

Les exceptions à l’unanimité

Pour la vente d’un immeuble, l’unanimité est la règle. Service-Public indique trois exceptions [1] :

  1. Indivisaire hors d’état de décider. Un héritier ne peut pas manifester sa volonté.
  2. Intérêt commun en péril. Un indivisaire met en péril l’intérêt commun : un recours est possible devant le tribunal.
  3. Vente judiciaire à la demande des deux tiers. Des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander une vente judiciaire. Cette voie ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété ni si un indivisaire est absent, incapable ou sous protection.

Une autre voie existe depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 : le tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul, en cas d’urgence et d’intérêt commun [1] [4] [6]. Dans tous ces cas, c’est le juge qui décide.

Gérer le bien en attendant : charges, taxe foncière, occupation

Qui paie la taxe foncière ?

Chaque indivisaire paie sa part de taxe foncière, en proportion de ses droits. L’avis est établi au nom des indivisaires (ou du plus important d’entre eux, suivi de « et consorts » quand ils sont nombreux), mais ils ne sont pas solidaires de la dette : personne ne peut être contraint de payer le tout. En cas de désaccord sur la répartition, il faut saisir le tribunal. Un héritier qui règle l’intégralité peut demander aux autres le remboursement de leur part. La taxe de l’année du décès est une dette de la succession. Quand le conjoint survivant a l’usufruit, c’est en principe lui qui paie [3].

Charges et travaux

Service-Public indique que chaque indivisaire supporte bénéfices et pertes au prorata de ses droits [1] : les autres frais du bien (assurance, entretien) suivent donc cette logique. Les travaux de conservation peuvent être décidés par un seul indivisaire. Gardez les factures de ce que vous avancez : elles servent à tenir les comptes entre héritiers au moment du partage. Le notaire chargé de la succession précise comment ces comptes sont établis.

Habiter ou louer le bien

Un indivisaire peut utiliser le bien avec l’accord des autres, en respectant sa destination. S’il l’occupe seul, il doit en principe verser une indemnité aux autres, sauf décision contraire. En cas de refus, le président du tribunal judiciaire peut être saisi [1]. Conclure un bail relève de la gestion courante : la décision se prend aux deux tiers. Pour le conjoint qui vit dans le logement, voir logement et location après un décès.

Avant tout débarras, mieux vaut s’accorder entre héritiers : vider le logement d’un défunt rappelle l’ordre des opérations et les gestes à éviter.

Vendre le bien hérité : ce qui est possible

Si tous les héritiers sont d’accord, la vente se fait comme toute vente immobilière, chez un notaire, et le prix est réparti selon les droits de chacun. Sans accord de tous, les pistes sont les suivantes :

Situation Piste Qui tranche
Tous d’accord Vente amiable, prix réparti Les héritiers, devant notaire
Un héritier veut partir seul Céder sa part, en respectant la priorité des autres Les indivisaires
Deux tiers des droits veulent vendre Demande de vente judiciaire Le tribunal
Intérêt commun en péril, ou indivisaire hors d’état de décider Recours au tribunal Le tribunal
Urgence et intérêt commun Autorisation de vendre seul Le tribunal
Aucune entente sur le partage Partage judiciaire Le tribunal judiciaire

Un point d’attention : une vente conclue sans l’accord de tous, alors qu’il était nécessaire, n’est pas nulle mais elle est inopposable aux autres indivisaires [5]. Avant de signer une promesse de vente, il faut donc vérifier qui doit consentir.

Un héritier refuse : les recours

Le refus d’un héritier ne laisse pas les autres sans solution, mais les démarches judiciaires sont longues et coûteuses. Voici l’ordre habituel des étapes :

  1. Dialoguer pour comprendre les raisons du refus (attachement au bien, désaccord sur le prix, difficulté financière). Le notaire peut aider à rapprocher les positions.
  2. Proposer des solutions intermédiaires : rachat de la part par l’un des héritiers, convention d’indivision temporaire, vente d’une partie des biens seulement.
  3. Vérifier si l’un des cas d’exception est réuni (deux tiers des droits, intérêt commun en péril, urgence) et se renseigner sur la procédure auprès du notaire ou d’un avocat.
  4. Demander le partage en justice en dernier recours : si l’accord est impossible, n’importe quel héritier peut saisir le tribunal judiciaire [2].

En cas de mésentente durable sur la gestion, tout héritier peut aussi demander au tribunal de nommer un mandataire judiciaire chargé de gérer provisoirement la succession [1].

Le partage judiciaire

Dans le partage judiciaire, la demande décrit le patrimoine et la répartition envisagée. Dans les cas décrits par Service-Public, les héritiers doivent être représentés par un avocat ; le juge commis suit la procédure et le notaire commis dispose de 18 mois au maximum pour ses opérations. Le juge peut ordonner la vente aux enchères (licitation) lorsque le partage en nature est impossible [5]. Les frais d’avocat et de justice s’ajoutent à ceux du notaire, et il reste possible de revenir à un partage amiable en cours de route [2].

Les règles de procédure changent : jusqu’au 31 décembre 2026, elles varient selon l’avancement du dossier ; à partir du 1er janvier 2027, la procédure est réformée par le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 [2]. Il faut donc vérifier la règle applicable à la date de la saisine auprès d’un professionnel.

La convention d’indivision : organiser la vie en commun

Les héritiers qui souhaitent rester un temps dans l’indivision peuvent signer une convention d’indivision. Voici ses principales caractéristiques selon Service-Public [1] :

  • elle est écrite, liste les biens concernés et précise les droits de chaque indivisaire ;
  • si la succession comprend un bien immobilier, elle doit être établie par un notaire ;
  • sa durée est déterminée (5 ans au maximum, renouvelable) ou indéterminée ;
  • elle peut désigner un mandataire pour gérer le bien, avec l’accord de tous les héritiers ;
  • le mandataire rend compte de sa gestion chaque année, peut être rémunéré aux frais de tous les indivisaires, et ne peut pas vendre un immeuble de sa propre initiative.

Une convention est utile quand la vente n’est pas urgente : elle peut fixer qui paie quoi, qui occupe le bien et qui prend les décisions. Comme la sortie de l’indivision est possible « sauf jugement ou convention contraire » [1], relisez bien ses clauses avant de la signer.

Le maintien dans l’indivision peut aussi être décidé par le juge, en cas de désaccord, notamment pour un local d’habitation ou professionnel utilisé par le défunt ou son époux. La demande peut être faite par le conjoint survivant, un héritier majeur ou le représentant d’un héritier mineur. Le maintien ne peut pas dépasser 5 ans, avec renouvellement possible dans certains cas [1].

Vendre sa part ou racheter celle des autres : le droit de priorité

Un indivisaire peut vendre sa part. Si l’acquéreur est extérieur à l’indivision, le vendeur doit notifier aux autres, par commissaire de justice, son intention, le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Les autres indivisaires sont prioritaires : ils ont un mois pour reprendre la part aux mêmes conditions. Si cette règle n’a pas été respectée, ils peuvent demander l’annulation de la vente dans un délai de cinq ans à partir du moment où ils en ont eu connaissance [1].

C’est ce que le notariat appelle le droit de préemption des indivisaires, prévu à l’article 815-14 du Code civil [5]. Service-Public parle de « priorité » pour désigner le même mécanisme [1].

Sortir de l’indivision : les options

Option Principe Points d’attention
Vendre le bien et partager le prix Tous les héritiers vendent ; le prix est réparti Accord de tous, ou procédure judiciaire
Partage en nature à l’amiable Les héritiers composent des lots de valeur équivalente, par accord ou tirage au sort Notaire obligatoire pour un bien immobilier [2]
Attribution du bien à un héritier Celui qui garde le bien verse une soulte aux autres La soulte compense les écarts de valeur ; le conjoint survivant, par exemple, peut demander l’attribution préférentielle du logement [2]
Céder ou donner sa part L’héritier sort seul, les autres restent Information des autres par commissaire de justice ; droit de priorité [1]
Partage judiciaire Le tribunal ordonne le partage, éventuellement la vente aux enchères Avocat, délais, frais supplémentaires [2]

Sauf jugement ou convention contraire, un indivisaire peut sortir de l’indivision à tout moment, en donnant ou vendant sa part ou en demandant le partage de tout ou partie des biens. Si les autres souhaitent rester en indivision, ils peuvent demander au tribunal de les y autoriser et de lui attribuer sa part [1].

Un partage amiable peut être contesté : annulation possible pendant 5 ans en cas de violence, de tromperie, d’erreur ou d’oubli d’un héritier, et demande de complément dans les 2 ans si le lot reçu est inférieur de plus d’un quart à ce qui était dû [2]. Les frais de notaire pour le partage sont réglementés, avec des taux dégressifs selon la valeur de l’actif brut, et un droit de partage peut s’ajouter dans certains cas [2].

Quand consulter le notaire, et que lui demander

Le notaire est obligatoire pour établir la convention d’indivision et pour le partage amiable quand la succession comprend un bien immobilier [1] [2]. Il peut aussi intervenir avant : préciser les droits de chacun, estimer le bien, calculer une soulte, rédiger les actes. Voici une liste de questions à lui poser :

  • Quelle est la part de chaque héritier dans le bien ?
  • La décision envisagée (vente, bail, travaux) exige-t-elle l’unanimité ou les deux tiers des droits ?
  • Qui avance les frais en attendant (taxe foncière, assurance, entretien) et comment sont-ils remboursés ?
  • Une convention d’indivision convient-elle à notre situation, et pour quelle durée ?
  • Que change la loi du 7 avril 2026 pour notre dossier ?
  • Quels frais et quels délais prévoir pour un partage amiable, puis judiciaire ?
  • Où en est la déclaration de succession ? Voir la déclaration de succession.

Son rôle et ses frais sont détaillés dans notaire et succession.

Questions fréquentes

Combien de temps peut durer l’indivision ?

L’indivision légale n’a pas de durée fixée : elle dure jusqu’au partage. Chaque indivisaire peut en sortir à tout moment, sauf jugement ou convention contraire [1]. Une convention peut prévoir 5 ans au maximum, renouvelable, ou une durée indéterminée. Le juge peut aussi décider un maintien dans l’indivision pour 5 ans au plus.

Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous ?

En principe, non : la vente d’un bien immobilier exige l’unanimité. Des exceptions existent, qui passent par le juge : intérêt commun en péril, indivisaire hors d’état de décider, demande de vente judiciaire par des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, ou autorisation de vendre seul en cas d’urgence [1]. Un notaire ou un avocat peut dire laquelle s’applique.

Que faire si un héritier refuse de vendre ?

Commencer par discuter et chercher une solution intermédiaire, comme le rachat de sa part ou une convention temporaire. Si rien n’est possible, le partage judiciaire reste ouvert : tout héritier peut saisir le tribunal judiciaire [2]. La procédure demande un avocat dans les cas décrits et ajoute des frais.

Qui paie la taxe foncière d’un bien en indivision ?

Chaque indivisaire paie sa part, en proportion de ses droits. Ils ne sont pas solidaires : personne n’est tenu de régler le tout. Celui qui a avancé la totalité peut demander aux autres le remboursement de leur part [3].

Un héritier peut-il vendre sa part à une personne extérieure à la famille ?

Oui, mais il doit d’abord informer les autres indivisaires par commissaire de justice, en indiquant le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Les autres ont un mois pour acheter la part aux mêmes conditions. Sans cette information, ils peuvent demander l’annulation de la vente dans les cinq ans [1].

Que faire ensuite ?

Sources

  1. Service-Public — Succession : indivision entre les héritiers (page vérifiée le 16/04/2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1296 — consulté le 23/10/2026.
  2. Service-Public — Partage des biens de la succession — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16194 — consulté le 23/10/2026.
  3. Service-Public — Taxe foncière : qui doit payer en cas d’indivision ? — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F263 — consulté le 23/10/2026.
  4. Notaires de France — Sortie de l’indivision et succession vacante : ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (mis à jour le 01/06/2026) — https://www.notaires.fr/fr/actualites/sortie-de-lindivision-et-succession-vacante-ce-que-change-la-loi-ndeg-2026-248-du-7-avril-2026 — consulté le 23/10/2026.
  5. Notaires (étude Peybernes Laurent, Bergerac) — Indivision successorale : comment éviter les conflits entre héritiers ? (24/04/2025) — https://notaire-connect.notaires.fr/articles/indivision-successorale-comment-eviter-conflits-entre-heritiers-632.htm — consulté le 23/10/2026.
  6. Légifrance — Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (JO du 08/04/2026) — https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053773159 — consulté le 23/10/2026.