Décès d'un propriétaire bailleur : le bail, les loyers et la gestion du logement loué

Le décès du propriétaire ne met pas fin au bail. L’article 1742 du Code civil le dit simplement : le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur. Le locataire reste donc dans le logement aux mêmes conditions, et ce sont les héritiers qui prennent la place du bailleur. Ils doivent le prévenir du décès, régler avec le notaire la question des loyers et de la gestion, et maintenir l’assurance du bien.

Cette page s’adresse aux héritiers d’une personne qui louait un logement. Elle rappelle ce que disent les textes, ce qui change (ou non) pour le locataire, les démarches à mener dans l’ordre, ce qu’il faut savoir avant de vendre un bien loué et l’impact fiscal. Elle ne traite pas le cas inverse, celui du décès du locataire, présenté dans logement et location après un décès.

À retenir

• Le bail n’est pas résolu par la mort du bailleur (Code civil, article 1742) : il se poursuit dans les mêmes conditions.
• Les héritiers doivent contacter les locataires pour les informer du décès (Service-Public).
• Avec plusieurs héritiers, le bien est en indivision : la gestion courante, dont le bail, se décide aux deux tiers des droits.
• L’assurance du propriétaire non occupant doit être signalée à l’assureur dans les 15 jours après le décès, selon Service-Public.
• Aucune page officielle consultée ne fixe à qui le locataire doit verser le loyer : le notaire de la succession est l’interlocuteur à solliciter.
• Vendre un logement occupé est possible, mais le locataire garde des droits qui dépendent de la façon dont on vend.

Ce qui ne change pas pour le locataire

Le texte de base est l’article 1742 du Code civil : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur » [1]. Cette phrase date de 1804 et reste en vigueur. Service-Public l’exprime pour le propriétaire décédé qui louait ses biens : le décès du bailleur ne met pas fin au contrat, qui se poursuit dans les mêmes conditions [2].

Concrètement, le locataire garde :

• la durée du bail en cours et ses règles de renouvellement ;
• le montant du loyer et des charges prévus au contrat ;
• ses droits et obligations habituels (entretien, assurance, préavis s’il veut partir).

Les héritiers ne peuvent pas considérer le bail comme terminé parce que le propriétaire est décédé. Pour y mettre fin, ils doivent utiliser les moyens que la loi ouvre à tout bailleur, notamment un congé motivé délivré dans les formes et les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989 [3] [7]. Ces règles sont détaillées plus bas.

Qui devient le bailleur ?

Les héritiers prennent la place du défunt. S’ils sont plusieurs, le logement est en général détenu en indivision jusqu’au partage : aucun d’eux n’est propriétaire d’un lot précis du bien. Les règles de décision sont présentées dans l’indivision après un décès : la conclusion ou le renouvellement d’un bail relève de la gestion courante, décidée à la majorité des deux tiers des droits indivis, tandis que la vente exige en principe l’accord de tous.

Tant que la succession n’est pas réglée, le notaire en charge du dossier est la personne la mieux placée pour dire qui peut agir au nom des héritiers. Service-Public rappelle que la présence d’un bien immobilier dans la succession impose de faire appel à un notaire, qui établit l’attestation de propriété immobilière [2]. Voir aussi le rôle du notaire dans une succession.

Les premières démarches, dans l’ordre

Voici un ordre de travail raisonnable. Il s’appuie sur les recommandations de Service-Public pour les biens loués, complétées de quelques réflexes pratiques signalés comme tels.

1. Rassemblez les documents du bien loué : bail, état des lieux d’entrée, dernières quittances ou relevés de loyers, avis de taxe foncière, contrat d’assurance, éventuel mandat confié à une agence. Le notaire en aura besoin pour la succession.
2. Informez le notaire de l’existence du bien loué et du locataire. Il indiquera comment traiter les loyers et qui peut signer au nom des héritiers.
3. Prévenez le locataire du décès. Service-Public indique que les héritiers doivent contacter les locataires pour les en informer [2]. Un courrier daté, conservé en copie, permet de prouver la date.
4. Précisez au locataire à qui payer le loyer et les charges, dès que le notaire a indiqué la marche à suivre. Évitez de laisser le locataire sans consigne : un loyer qui continue d’arriver sur un compte du défunt peut compliquer le suivi.
5. Prévenez l’assureur si le défunt avait une assurance de propriétaire non occupant : Service-Public indique de le faire dans les 15 jours après le décès [2].
6. Informez le syndic si le logement est en copropriété [2].
7. Vérifiez le mandat de gestion s’il existe une agence (voir plus bas) et gardez les comptes de ce qui est encaissé et dépensé.

Si le logement n’est pas occupé toute l’année (location de résidence secondaire par une plateforme ou en direct), Service-Public conseille de retirer les biens de la location le temps que les bénéficiaires définitifs aient été identifiés [2].

À qui payer les loyers ?

Aucune des pages officielles consultées pour cette page ne précise vers quel compte le locataire doit verser le loyer après le décès du propriétaire, ni comment les loyers sont répartis entre héritiers. La réponse dépend de la situation : succession déjà réglée ou non, bien en indivision, bien attribué à un héritier, présence d’une agence.

Les repères suivants sont des pratiques de bon sens plutôt que des règles :

Situation	Piste à vérifier avec le notaire
Plusieurs héritiers, bien en indivision	Désigner un seul bénéficiaire du virement ou un compte unique, et noter à qui reviennent les sommes
Bien attribué à un héritier	Le locataire paie à celui-ci, une fois l’attribution actée
Bien géré par une agence	L’agence continue d’encaisser seulement si le mandat est toujours valable (voir ci-dessous)
Succession pas encore ouverte chez le notaire	Garder les loyers identifiés pour rendre compte plus tard

Dans tous les cas, conservez la trace des loyers reçus et des dépenses payées pour le bien : elles servent au partage entre héritiers et à la déclaration des revenus fonciers.

Gestion par une agence ou un mandataire

Si le défunt avait confié la gestion du logement à une agence, le mandat de gestion est un contrat de mandat. Or l’article 2003 du Code civil prévoit que le mandat finit par la mort du mandant, c’est-à-dire de la personne qui l’a donné [5]. L’article 2008 prévoit par ailleurs que ce que le mandataire a fait en ignorant la mort du mandant reste valable.

Il n’est pas possible de dire ici ce que prévoit chaque contrat : certains mandats contiennent des clauses sur le décès. Il est donc utile de :

• demander à l’agence une copie du mandat et des derniers comptes ;
• contacter l’agence pour lui indiquer le décès et le nom du notaire ;
• convenir par écrit, avec l’accord des héritiers, de la poursuite ou de la fin de la gestion.

En cas d’indivision, confier la gestion à un seul des héritiers ou à une agence relève de la gestion courante, qui se décide aux deux tiers des droits indivis. Le détail se trouve dans l’indivision après un décès.

Dépôt de garantie, charges et assurance

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le locataire reste dû au locataire à la fin du bail. Pour un logement vide, Service-Public indique que le bailleur doit le restituer dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il ne l’est pas, à compter de la remise des clés. Chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges. Le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide [4].

Les pages consultées ne disent pas comment répartir cette obligation entre les héritiers du bailleur. Pour éviter une difficulté, signalez au notaire l’existence du dépôt de garantie : la somme doit être connue au moment où le locataire quittera le logement.

La taxe foncière et les charges

La taxe foncière de l’année du décès reste due par la succession. Elle est établie selon la situation au 1er janvier, quelle que soit la date du décès, et se répartit entre héritiers selon leurs droits. Tout est détaillé dans impôts après un décès et dans la page sur l’indivision. Les charges de copropriété, l’entretien et l’assurance suivent la même logique : chaque indivisaire supporte sa part, et les héritiers qui avancent des sommes gardent leurs factures.

L’assurance du bien

Service-Public indique que, si le défunt avait souscrit une assurance de propriétaire non occupant, l’assureur doit être informé dans les 15 jours après le décès, et que, tant que le logement n’est pas attribué à un héritier, le prochain paiement de cotisation est à la charge des héritiers [2]. Un logement loué doit rester assuré pendant le règlement de la succession ; ne résiliez pas sans avoir vérifié ce qui couvre le locataire et le bien.

Mettre fin au bail ou vendre le logement loué

Les héritiers ne peuvent pas simplement « reprendre » le logement

Le bail se poursuit tant qu’il n’y est pas mis fin selon les règles de la loi. Pour un bail d’habitation vide, le congé du bailleur doit être motivé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), indiquer le motif à peine de nullité, et respecter un préavis de six mois, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé [7]. Pour un logement meublé, Service-Public indique un préavis de trois mois pour le congé pour vendre [3]. Le texte consulté de l’article 15 est une version datée de 2021 : vérifiez la version en vigueur avant d’envoyer un congé.

Deux façons de vendre

Vente	Ce qui se passe pour le locataire	Source
Vente avec congé pour vendre, à la fin du bail	Le congé vaut offre de vente au locataire, prioritaire sur les autres acheteurs, pendant les deux premiers mois du préavis ; s’il refuse ou ne répond pas, il doit partir à la fin du préavis	[3]
Vente du logement occupé, bail en cours	Le locataire n’a pas de droit de préemption pour un logement vide ; le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouvel acquéreur, qui doit lui communiquer ses coordonnées et restituer le dépôt de garantie	[3]

Service-Public précise aussi que le congé pour vendre peut être impossible ou soumis à conditions si le locataire est protégé (âge et ressources) [3]. En cas de motif frauduleux, le locataire peut saisir le juge et le bailleur s’expose à une amende [3]. Un congé pour vendre est donc une décision à prendre avec le notaire.

Le cas particulier de l’indivision

Vendre un bien indivis suppose en principe l’accord de tous les héritiers, avec des exceptions détaillées dans l’indivision après un décès. Les aspects fiscaux et pratiques de la vente (plus-value, diagnostics, frais) sont dans vendre un bien hérité.

Revenus fonciers l’année du décès

Les loyers perçus sont des revenus fonciers, imposables. Pour l’année du décès, le BOFiP (version du 4 mars 2016) précise que les revenus fonciers sont considérés comme acquis au jour le jour : ceux qui reviennent au défunt jusqu’à la date du décès entrent dans sa déclaration, du 1er janvier à la date du décès [6]. Sont déductibles notamment les dépenses de réparation ou d’amélioration engagées avant le décès et non encore payées, ainsi que la taxe foncière « dans son intégralité » lorsqu’elle est établie selon la situation au 1er janvier [6]. Les déficits de l’année du décès ne peuvent en principe pas être imputés ensuite sur les revenus du conjoint survivant ou des héritiers, sauf exceptions pour le conjoint survivant [6].

La déclaration du défunt se fait au printemps suivant, comme expliqué dans impôts après un décès. Quant aux loyers perçus par les héritiers après le décès, les pages consultées n’indiquent pas de règle précise : renseignez-vous auprès de votre service des impôts des particuliers ou du notaire, car la réponse dépend du partage et de la situation de chacun. La page du BOFiP consultée date de 2016 : vérifiez-en la version en vigueur.

Questions fréquentes

Le bail est-il résilié si le propriétaire meurt ?

Non. L’article 1742 du Code civil prévoit que le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec les héritiers [1] [2].

Dois-je informer le locataire du décès ?

Oui, Service-Public indique que les héritiers doivent contacter les locataires pour les informer du décès [2]. Précisez aussi comment il doit payer le loyer, après avoir obtenu l’avis du notaire.

Un héritier peut-il récupérer le logement pour l’habiter ?

Pas simplement parce qu’il est héritier. Il faut respecter les règles du congé donné par le bailleur : motif, forme et préavis fixés par la loi du 6 juillet 1989 [7]. En indivision, l’accord des autres héritiers est aussi nécessaire selon la décision envisagée.

Peut-on vendre un logement loué hérité ?

Oui. Le logement peut être vendu avec le locataire en place, ou après un congé pour vendre à la fin du bail. Les droits du locataire, notamment la priorité d’achat en cas de congé pour vendre, sont présentés par Service-Public [3].

Faut-il déclarer les loyers perçus par le défunt ?

Oui, pour la période du 1er janvier à la date du décès, dans la déclaration du défunt [6]. Pour la suite, voir la page sur les impôts après un décès ou interrogez le service des impôts.

Que faire ensuite ?

• Logement et location après un décès (cas du locataire)
• Indivision après un décès : gérer, vendre, sortir
• Vendre un bien hérité : plus-value, frais et démarches
• Impôts après un décès
• Notaire et succession : quand est-il obligatoire ?
• La succession : héritiers, options et étapes

Sources

1. Légifrance — Code civil, article 1742 — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442982 — consulté le 24/10/2026.
2. Service Public — Un proche est décédé (biens mis en location, assurance, copropriété), vérifié le 01/10/2026 — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16507 — consulté le 24/10/2026.
3. Service Public — Vente d’un logement loué : quelles règles ? (page vérifiée le 01/01/2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35784 — consulté le 24/10/2026.
4. Service Public — Dépôt de garantie dans un bail d’habitation, logement vide (page vérifiée le 09/06/2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31269 — consulté le 24/10/2026.
5. Légifrance — Code civil, article 2003 (fin du mandat) — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616163 — consulté le 24/10/2026.
6. Bulletin officiel des finances publiques — BOI-IR-CESS-10, IR, Décès du contribuable (version du 04/03/2016) — https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1374-PGP.html/identifiant=BOI-IR-CESS-10-20160304 — consulté le 24/10/2026.
7. Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur ; version affichée de 2021) — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042343422/2021-01-01 — consulté le 24/10/2026.