Le bail d’un logement ne s’arrête pas automatiquement à la mort du locataire. La loi organise d’abord un transfert possible du contrat au profit de certains proches, conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire ou membre de la famille ayant vécu avec le défunt, avant d’envisager, à défaut, la fin de la location. Les règles diffèrent selon qu’il s’agit d’un logement du secteur privé, d’un logement social, ou que le défunt était propriétaire plutôt que locataire. Pendant ce temps, l’assurance habitation continue en principe au profit de l’héritier, et les contrats d’énergie, d’eau ou d’internet ne doivent pas être coupés sans réflexion préalable.
Cette page détaille, à partir des textes de loi et des fiches officielles, qui peut reprendre le bail, ce qu’il advient en colocation, la situation du défunt propriétaire et le sort des contrats attachés au logement.
À retenir
- Le conjoint qui cohabitait avec le locataire décédé a un droit exclusif sur le bail ; d’autres proches (partenaire de Pacs, concubin notoire, descendants ou ascendants vivant avec le défunt depuis au moins un an) peuvent demander le transfert à défaut.
- Dans le parc privé comme en logement social, le bail est résilié de plein droit par le décès lorsque personne ne remplit les conditions du transfert.
- L’assurance habitation continue de plein droit au profit de l’héritier, qui peut la résilier comme l’assureur peut le faire.
- Le logement du défunt propriétaire entre en indivision entre les héritiers ; certains actes (bail, vente) exigent l’accord d’une majorité ou de l’unanimité des indivisaires.
- Le sort du bail au décès d’un colocataire n’est pas précisé par le texte consulté : mieux vaut vérifier les clauses du bail.
Le bail privé au décès du locataire : qui peut le reprendre ?
L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs fixe la liste des personnes auxquelles le contrat de location est transféré au décès du locataire : « au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence » [1].
Le dernier alinéa du même article règle le cas où personne ne peut reprendre le bail : « À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire » [1].
Les droits concrets de chacun dépendent toutefois du statut du couple et de sa situation vis-à-vis du bail.
Couple marié
- Le conjoint qui cohabitait avec le locataire décédé conserve le droit de rester dans les lieux même si le bail avait été signé au seul nom de l’époux décédé : le code civil lui reconnaît un droit exclusif et personnel sur le bail (article 1751), qui écarte les autres proches tant qu’il ne l’a pas expressément refusé [1] [2]. Ce droit a une contrepartie : le conjoint survivant doit assumer le paiement des loyers pendant l’année qui suit le décès, quitte à en demander ensuite le remboursement à la succession [2].
- Le conjoint qui vivait séparément au moment du décès bénéficie lui aussi du transfert du bail à son nom sur demande auprès du bailleur, mais d’autres proches, par exemple un parent vivant avec le défunt depuis plus d’un an, peuvent concurrencer cette demande ; en cas de conflit, le juge des contentieux de la protection tranche [1] [2].
Couple pacsé
- Cotitulaires du bail (signature conjointe ou cotitularité demandée du vivant du défunt) : le partenaire survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le bail, sans que les héritiers du défunt n’aient de droits dessus, sauf renonciation de sa part [2].
- Seul le défunt était titulaire du bail : le partenaire survivant peut demander le transfert au bailleur, en concurrence possible avec d’autres proches ayant vécu avec le défunt depuis au moins un an ; le juge arbitre en cas de désaccord [1] [2].
Concubinage (union libre)
- Si le bail avait été signé par les deux concubins, le survivant conserve un droit exclusif et peut rester dans les lieux [2].
- Si seul le défunt avait signé le bail, le concubin survivant peut obtenir le transfert à deux conditions cumulatives : avoir vécu avec le défunt depuis au moins un an avant le décès, et que le concubinage ait été notoire, c’est-à-dire caractérisé par des relations continues, stables et connues, ce que la loi désigne par le terme de « concubin notoire » [1] [2]. La preuve peut être apportée par tout moyen (attestations, factures, certificat de vie commune). En deçà d’un an de vie commune, l’accord du bailleur et la signature d’un nouveau bail sont nécessaires [2].
Le texte de l’article 14 lu directement sur Légifrance énumère ces bénéficiaires et prévoit l’arbitrage du juge en cas de demandes multiples [1] ; il ne précise pas, dans l’extrait consulté pour cette page, le sort exact du bail lorsqu’aucun de ces bénéficiaires ne se manifeste ou ne remplit les conditions requises. Pour le logement social, en revanche, ce cas est explicitement traité par la loi (voir plus bas).
Colocation : que devient le bail au décès de l’un des colocataires ?
L’article 8-1 de la même loi encadre la colocation, définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » [3]. Lorsque le contrat comporte une clause de solidarité, celle-ci prend fin, pour le colocataire qui donne congé (et pour sa caution), « à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire est entré dans les lieux. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » [3].
Ce mécanisme est prévu pour un colocataire qui donne congé de son vivant. Le texte consulté ne précise pas s’il s’applique de la même manière, ou avec quels effets, lorsque la sortie du logement résulte du décès plutôt que d’un congé volontaire. Faute d’indication officielle sur ce point précis, il est prudent de vérifier les clauses propres au bail signé et, en cas de doute, de solliciter l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) du département.
Logement social (HLM) : un texte qui traite aussi l’absence de bénéficiaire
Pour le parc social, une fiche dédiée de Service-Public.fr détaille un mécanisme en deux temps.
Au décès du titulaire du bail, celui-ci se poursuit d’abord automatiquement avec l’époux (s’il habite le logement), le partenaire de Pacs (s’il avait signé le bail ou obtenu la cotitularité) ou le concubin (s’il avait signé le bail) ; chacun peut cependant y renoncer en donnant congé au bailleur [4].
Si ces personnes renoncent ou sont absentes, un second cercle de bénéficiaires peut demander le transfert du bail, sur justificatifs :
| Bénéficiaire potentiel | Condition |
|---|---|
| Époux n’habitant pas le logement | — |
| Partenaire de Pacs non cotitulaire | Couple n’ayant pas demandé la cotitularité |
| Concubin notoire non signataire | — |
| Ascendant | Vivait dans le logement depuis au moins un an à la date du décès |
| Personne à charge (par exemple une personne handicapée ou de plus de 65 ans) | Idem, un an de présence |
| Descendant | Un an de présence, ressources sous le plafond HLM, logement non rendu sous-occupé |
Source : [4]
En cas de demandes concurrentes, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement tranche en tenant compte des intérêts de chacun. Si personne ne demande le transfert, ou si personne ne remplit les conditions requises, le bail est résilié automatiquement du fait du décès [4]. Les mêmes règles (mêmes bénéficiaires, même procédure) s’appliquent en cas d’abandon du logement, c’est-à-dire un départ brusque et imprévisible du locataire titulaire, ou un départ rendu inéluctable pour raison de santé, par exemple une entrée en Ehpad [4]. Pour un logement social, un étranger doit disposer d’un titre de séjour valide pour bénéficier du transfert [4].
Un bénéficiaire qui ne souhaite pas garder le logement
Un proche à qui le bail est transféré, ou qui a d’abord repris le logement puis souhaite le quitter, reste un locataire ordinaire vis-à-vis du bailleur pour donner congé. Un simulateur officiel de Service-Public.fr permet de calculer le délai de préavis applicable, qui dépend notamment du classement de la commune du logement en zone tendue ou non, conformément au décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, dernier décret en vigueur fixant la liste des communes concernées [5]. Le détail chiffré de ce délai n’est pas repris ici : il varie selon la situation du logement, et le simulateur officiel permet de le calculer au cas par cas.
Le défunt propriétaire : droits du conjoint et indivision
Droit au logement du conjoint ou du partenaire
Le droit de rester dans le logement dépend du régime de propriété au moment du décès (Code civil, articles 763 à 766 pour le droit au logement, articles 831 à 834 pour l’attribution préférentielle) [2].
Couple marié :
- Seuls propriétaires ensemble, ou époux seul propriétaire : le conjoint survivant a le droit d’habiter le logement à vie, à condition d’exprimer son intention de bénéficier de ce droit permanent dans l’année du décès (auprès des héritiers si l’époux défunt était seul propriétaire) [2].
- Propriété en indivision avec des tiers (par exemple des frères et sœurs du défunt) : le conjoint survivant a le droit d’habiter le logement pendant un an après le décès [2].
Couple pacsé propriétaire : en cas de copropriété, le partenaire survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt et peut habiter le logement pendant un an, sauf disposition testamentaire contraire ; il peut aussi demander l’attribution préférentielle du logement, prévue par testament ou sur demande au notaire avec versement d’une soulte. Si le partenaire défunt était seul propriétaire, le même droit d’habiter un an s’applique, sauf testament contraire [2].
Concubinage propriétaire : en cas de copropriété, le concubin survivant se retrouve en indivision avec les héritiers, mais n’a en principe aucun droit de rester dans le logement, sauf enfants mineurs communs (possibilité de demander au tribunal judiciaire le maintien de l’indivision) ou anticipation par testament ou clause de rachat dans une convention d’indivision. Si le concubin défunt était seul propriétaire, le survivant n’a aucun droit de rester dans les lieux, sauf legs d’usufruit par testament [2].
Le logement en indivision successorale
Dès qu’il y a plusieurs héritiers, le logement du défunt entre en indivision jusqu’au partage de la succession. Les décisions concernant ce bien obéissent à des règles graduées [6] [7] :
| Type d’acte | Règle de décision | Exemple |
|---|---|---|
| Acte conservatoire | Un indivisaire seul, même sans urgence | Travaux de toiture, remplacement d’une chaudière |
| Acte de gestion courante | Majorité des deux tiers des droits indivis | Conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation |
| Vente de meubles indivis pour payer dettes ou charges | Majorité des deux tiers des droits indivis | — |
| Acte de disposition (vente, donation d’un immeuble) | Unanimité, sauf exceptions | Vente du logement |
Les exceptions à l’unanimité pour un acte de disposition sont : un indivisaire incapable de manifester sa volonté, un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (recours possible devant le tribunal), ou une vente demandée par des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, le tribunal judiciaire peut aussi autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, notamment en cas d’urgence [6] [7].
Pour sortir de l’indivision, un héritier peut céder sa quote-part (les autres indivisaires étant prioritaires pour l’acquérir), demander le partage du bien, ou s’entendre à l’amiable sur une vente. En cas de mésentente durable, tout héritier peut saisir le tribunal judiciaire pour faire nommer un mandataire judiciaire chargé de gérer provisoirement la succession [6].
→ Guide détaillé : Succession après un décès
L’assurance habitation continue au décès de l’assuré
L’article L. 121-10 du code des assurances dispose : « En cas de décès de l’assuré […], l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier […], à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. Il est loisible, toutefois, soit à l’assureur, soit à l’héritier […] de résilier le contrat. L’assureur peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir du jour où l’attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert de la police à son nom » [8].
| Élément | Règle |
|---|---|
| Effet du décès sur le contrat | Continuation de plein droit au profit de l’héritier |
| Faculté de résiliation | Ouverte à l’assureur ou à l’héritier |
| Délai de résiliation par l’assureur | Trois mois à compter de la demande de transfert de la police par l’attributaire définitif |
| Pluralité d’héritiers | Solidarité au paiement des primes s’ils poursuivent le contrat |
| Indemnité de résiliation à la charge de l’héritier | Ne peut excéder le montant d’une année de prime |
Source : article L. 121-10 du code des assurances [8]
Cette continuation de plein droit rejoint la recommandation officielle de Service-Public.fr, dans son guide des démarches après un décès : le logement doit rester assuré pendant toute la durée du règlement de la succession, les héritiers se chargeant ensuite d’avertir l’assureur du décès plutôt que de résilier immédiatement le contrat [9]. Il en va de même, selon cette même page, pour les contrats d’eau, de gaz ou d’électricité, qui ne doivent pas être résiliés sans l’accord des héritiers, même si l’alimentation peut être coupée matériellement (fermeture des robinets) pour sécuriser le logement [9].
Contrats d’énergie, d’eau et d’internet
En dehors de cette recommandation générale de continuité le temps du règlement de la succession, chaque fournisseur d’énergie, d’eau ou d’accès à internet fixe sa propre procédure pour transférer ou résilier un contrat après un décès. Les pièces à fournir (acte de décès, relevé de compteur, coordonnées du nouveau titulaire) et le modèle de lettre à adresser à chaque organisme sont rassemblés dans une page dédiée. Pour une vue d’ensemble des contrats à clôturer ou à transférer après un décès, voir résilier les contrats d’une personne décédée.
→ Guide détaillé : Modèles de lettres pour prévenir chaque organisme après un décès
→ Guide détaillé : Organismes à prévenir après un décès
Taxe foncière : qui la paie quand le défunt était propriétaire ?
La taxe foncière de l’année du décès reste établie au nom du défunt, car elle est due par la personne propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, quelle que soit la date du décès survenu ensuite ; c’est une dette de la succession, à régler par le ou les héritiers [10]. Dès lors qu’il y a plusieurs héritiers, le bien étant en indivision, chacun doit contribuer à cette dette en fonction de sa part dans l’indivision ; si un héritier avance la totalité de la somme, il peut en demander le remboursement aux autres, et un désaccord sur la répartition se règle devant la justice [10].
Le calcul de la taxe foncière, la situation du conjoint survivant et les autres démarches fiscales de l’année du décès sont détaillés dans une page dédiée.
→ Guide détaillé : Impôts après un décès
Questions fréquentes
Le bail privé est-il automatiquement résilié au décès du locataire ?
Seulement si personne ne peut le reprendre. La loi organise d’abord un transfert au profit du conjoint, du partenaire de Pacs, du concubin notoire ou d’un proche ayant vécu avec le défunt depuis au moins un an. À défaut de personne remplissant ces conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès (loi du 6 juillet 1989, article 14, dernier alinéa) [1]. La même règle vaut en logement social [4].
Un colocataire survivant reste-t-il seul responsable du loyer si l’autre colocataire décède ?
Le texte de l’article 8-1 de la loi de 1989 organise la fin de la solidarité d’un colocataire qui donne congé de son vivant, mais ne précise pas explicitement son application au cas du décès. Il est recommandé de vérifier les clauses prévues par le bail sur ce point.
Faut-il continuer à payer l’assurance habitation du défunt ?
Oui en principe : l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier, qui doit assumer les obligations du contrat tant qu’il ne l’a pas résilié. L’assureur peut aussi résilier le contrat, dans un délai de trois mois à compter de la demande de transfert de la police [8].
Qui paie la taxe foncière si le logement est en indivision entre plusieurs héritiers ?
Chaque héritier doit payer sa part de la taxe foncière, proportionnelle à sa part dans l’indivision. Si l’un d’eux règle la totalité, il peut demander le remboursement de leur part aux autres [10].
Peut-on vendre le logement du défunt avant la fin de la succession ?
La vente d’un bien indivis, comme le logement, est un acte de disposition qui exige en principe l’unanimité des héritiers, sauf exceptions prévues par la loi (indivisaire incapable de manifester sa volonté, mise en péril de l’intérêt commun, ou vente demandée par des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis) [6] [7].
Que faire ensuite ?
- Organismes à prévenir après un décès
- Modèles de lettres pour prévenir chaque organisme après un décès
- Succession après un décès
- Impôts après un décès
- Décès d’un propriétaire bailleur : bail, loyers et gestion du logement loué
- Vider le logement d’un défunt : par où commencer
- Retour au guide : que faire après un décès
Sources
- Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475111/ — consulté le 24/09/2026.
- Service Public — Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1725 — consulté le 24/09/2026.
- Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 — https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834725/ — consulté le 24/09/2026.
- Service Public — Logement social : y a-t-il transfert de bail en cas de décès du locataire ou d’abandon du logement ? — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1170 — consulté le 24/09/2026.
- Service Public — Simulateur : délai de préavis du locataire qui donne congé au propriétaire — https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/delaiPreavisLocataire — consulté le 24/09/2026.
- Service Public — Succession : indivision entre les héritiers — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1296 — consulté le 24/09/2026.
- Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique — Succession : qu’est-ce que l’indivision ? — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/heritage-succession-indivision — consulté le 24/09/2026.
- Légifrance — Code des assurances, article L. 121-10 — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038775136 — consulté le 24/09/2026.
- Service Public — Un proche est décédé (sécurisation du logement, assurances, énergie) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16507 — consulté le 24/09/2026.
- Service Public — Impôts locaux : qui doit payer la taxe foncière en cas d’indivision ? — https://www.versurmer.fr/demarches/particuliers/F263 — consulté le 24/09/2026.